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SEA für Immobilien — Eigentümer-Leads einkaufen, statt gegen Portale anzubieten

Im Käufer-Segment dominieren Immobilienscout & Co. Der echte Hebel liegt im Eigentümer-Funnel: Bewertungs-Anfragen über Google Ads, getrackt bis zum unterzeichneten Mandatsvertrag.

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Eure Realität bei Google Ads

Was Performance-Marketing für Makler:innen, Bauträger und Hausverwaltungen wirklich schwer macht.

  • Portale schlucken den Käufer-Funnel

    ImmoScout24, Engel & Völkers und McMakler bieten auf nahezu jedes Käufer-Keyword mit Million-Budget. Wer dort mitbietet, zahlt 8–20 € CPC für Klicks, die direkt aufs Portal weiterspringen.

    • Käufer-CPCs bis 20 € in Top-Lagen
    • Brand-Bidding der Konkurrenz auf euren Firmennamen
    • Portal-Anzeigen ranken oft über euren eigenen

  • Eigentümer-Akquise ist der eigentliche Hebel

    Ein Verkaufs-Mandat bringt 8.000–25.000 € Provision, ein Käufer-Lead in der Regel nichts. Trotzdem fließen 70% der Branchen-Budgets in die falsche Richtung — weil keiner die Match-Types und Negativ-Listen sauber pflegt.

    • Eigentümer-CPCs: 6–15 €, Lead-Wert: 600–1.800 €
    • Smart Bidding braucht Stage-Conversions bis zum Mandat
    • 'Haus verkaufen' + Stadt schlägt jeden generischen Begriff

  • Extreme Saisonalität & lokaler Markt

    Frühjahr und Frühherbst sind 3x stärker als der Dezember. Münchner Leads sind nicht vergleichbar mit Pforzheimer Leads. Wer ganzjährig dasselbe Budget fährt, verbrennt Geld in der Nebensaison und unterbietet in der Hauptsaison.

    • Budget-Kurven analog zur Markt-Saisonalität
    • Conversion-Werte pro PLZ-Bereich differenziert
    • Performance Max nur regional fein gezielt

Unsere SEA-Leistungen für Immobilien

Drei konkrete Google-Ads-Hebel, die im Immobilienmarkt nachweislich funktionieren.

  • Eigentümer-Lead-Funnel

    Exact- und Phrase-Match-Kampagnen auf Verkaufs- und Bewertungs-Keywords, gefiltert durch umfangreiche Negativ-Listen (mieten, suche, provisionsfrei). Landingpage: 60-Sekunden-Bewertungs-Tool mit Lead-Scoring. Smart Bidding optimiert nicht auf Formular-Submits, sondern auf unterzeichnete Mandatsverträge.

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  • Stage-Tracking bis zum Verkauf

    Wir verknüpfen Google Ads mit eurem CRM (FlowFact, onOffice, Propstack) und importieren Offline-Conversions: Bewertung → Termin → Mandat → Verkauf. Jede Stage bekommt einen Conversion-Wert, der dynamisch nach PLZ und Objekt-Typ skaliert. So lernt Smart Bidding Provisionsertrag — nicht Klicks.

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  • Lokale Performance Max & LSA

    Performance Max nur mit klar abgegrenzten Asset-Gruppen pro Region und Objekttyp, damit nicht das ganze Bundesland zur Zielgruppe wird. Local Service Ads für Hausverwaltungs-Anfragen, klassische Suche für den Verkaufs-Funnel. Markenbegriff-Schutz gegen Portal-Bidding inklusive.

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Makler-Büro mit Stadtkarte, Exposés und CRM-Bildschirm

So arbeiten wir mit Immobilien-Unternehmen

Eigentümer-Funnel priorisieren — Käufer-Klicks nur dort, wo sie sich rechnen.

Wir starten mit einem Markt-Audit: In welchen PLZ-Bereichen erzielt ihr die höchste Provision pro Verkauf? Wie ist der Mix aus Verkaufs- und Vermietungs-Mandaten? Welche Objekttypen sind eure Stärke? Daraus entsteht eine Keyword- und Negativ-Liste, die euren tatsächlichen Markt abbildet — nicht eine Standard-Liste aus dem Keyword-Planner.

Parallel bauen wir die Tracking-Infrastruktur: Conversion-Stages im CRM verdrahten, Bewertungs-Tool auf die Landingpage, Offline-Conversion-Feedback-Loop nach Google Ads. Erst wenn Smart Bidding tatsächlichen Provisionsertrag sieht, drehen wir die Budget-Schraube auf. Davor: lieber kleines Budget mit sauberen Daten als großes Budget mit Klick-Optimierung.

Typischer Projektverlauf in einem Immobilien-Unternehmen

6 Monate, bis Smart Bidding sauber auf Mandatsertrag optimiert — dann lineares Skalieren.

  1. Phase 1 — Markt- & Funnel-Audit

    Monat 1

    Provisionsanalyse pro PLZ, Mandats-Mix-Bewertung, Konkurrenz-Audit (welche Portale & Mitbewerber bieten worauf), Keyword-Recherche getrennt nach Eigentümer- und Käufer-Funnel, Negativ-Keyword-Strategie.

  2. Phase 2 — Tracking & Landingpage-Setup

    Monat 1–2

    CRM-Integration für Offline-Conversions, Stage-Definition (Bewertung → Termin → Mandat → Verkauf), Conversion-Wert-Modell pro PLZ und Objekttyp, Bewertungs-Tool als Landingpage, GA4 + Google Ads sauber verzahnt.

  3. Phase 3 — Kampagnen-Launch & Lernphase

    Monat 2–4

    Eigentümer-Kampagnen Exact + Phrase, Käufer-Kampagnen nur in Top-Lagen, Performance Max regional segmentiert, manuelles CPC-Bidding bis 30 Conversions/Monat erreicht sind, dann Wechsel auf Smart Bidding (Maximize Conversion Value).

  4. Phase 4 — Skalieren & Saisonalität fahren

    ab Monat 4

    Budget-Kurven analog Markt-Saisonalität, monatliches Reporting mit CPA pro Mandatsvertrag, kontinuierliche Negativ-Listen-Pflege, A/B-Tests auf Bewertungs-Landingpage, Expansion in weitere PLZ-Bereiche bei stabilen ROAS.

Häufige Fragen aus Immobilien-Unternehmen

Lohnt sich Google Ads, wenn Immobilienscout24 und Co. ohnehin alles dominieren?
Auf reinen Käufer-Keywords ('Wohnung kaufen Stadt') ja, da konkurrierst du gegen Portale mit Millionen-Budgets — verlorenes Spiel. Der Hebel liegt auf Eigentümer-Akquise: 'Haus verkaufen + Stadt', 'Immobilienbewertung kostenlos', 'Marktwert ermitteln'. Dort sind die CPCs zwar bei 6–15 €, aber ein verkaufter Eigentümer-Mandat bringt 8.000–25.000 € Provision. Wir bauen die Käufer-Sichtbarkeit über organisches SEO und konzentrieren das Ads-Budget auf den Eigentümer-Funnel.
Wie messt ihr Conversions bis zum tatsächlichen Verkauf?
Wir tracken Lead-Stages mit Offline-Conversions: Bewertung angefragt → Termin gebucht → Mandatsvertrag unterzeichnet → Verkauf realisiert. Jede Stage bekommt einen eigenen Conversion-Wert in Google Ads, und der finale Verkauf wird per Offline-Conversion-Import (CSV oder API aus eurem CRM) zurückgespielt. Smart Bidding optimiert dann nicht auf Bewertungs-Formulare, sondern auf tatsächlichen Provisionsertrag.
Können wir Eigentümer- und Käufer-Kampagnen sauber trennen?
Pflicht, nicht Option. Wir bauen getrennte Kampagnen-Strukturen mit eigenen Match-Types, Anzeigentexten, Landingpages und Budgets. Eigentümer-Kampagnen laufen auf Exact und Phrase Match mit umfangreichen Negativ-Keyword-Listen ('mieten', 'suche', 'provisionsfrei'), Käufer-Kampagnen nur in Spitzen-Lagen oder für Neubau-Projekte. So vermischt Smart Bidding nicht zwei komplett unterschiedliche Lead-Werte.
Was kostet ein Eigentümer-Lead realistisch?
In Mittel- und Großstädten 80–250 € pro qualifiziertem Bewertungs-Lead, in B- und C-Lagen 40–120 €. Davon werden erfahrungsgemäß 8–18% zu Mandatsverträgen, je nach Nachfass-Qualität. Rechne also mit 600–1.800 € CPA pro tatsächlich gewonnenem Verkaufsmandat — bei einer 3,5%-Provision auf einen 500.000-€-Verkauf ist das ein ROAS von 10–30x.
Wie steuert ihr Saisonalität? Im Dezember ist der Markt tot.
Wir fahren Budget-Kurven analog zur Markt-Realität: Frühjahr (März–Mai) und Frühherbst (September–Oktober) auf 130–150% Standard-Budget, Sommerloch auf 70%, Dezember und Januar auf 30–40%. Smart Bidding bekommt saisonale Anpassungen über die Google-Ads-Seasonality-Adjustments, damit es bei Budget-Sprüngen nicht überreagiert. Saisonal pausierte Kampagnen verlieren keine Historie.
Wie geht ihr mit der MaBV-Regelung und Provisionsangaben in Anzeigen um?
Wir setzen keine konkreten Provisionsprozente in Anzeigentexte (Wettbewerbsrisiko und seit der Provisionsteilung 2020 ohnehin sensibel). Statt 'Nur 3% Provision' lieber 'Marktgerecht & transparent' — die exakten Konditionen erst nach Bewertungs-Lead im persönlichen Gespräch. Anzeigen-Erweiterungen mit Trust-Signalen (Verband, Bewertungen, regionale Verankerung) statt mit Preis-Claims.

Bereit, planbar Eigentümer-Mandate über Google zu gewinnen?

30 Minuten Erstgespräch — wir prüfen euren Funnel, eure Konkurrenz-Lage und eure Tracking-Realität.

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